Недвижимость

Главная

Стоимость услуг

Контакты

Органы власти г.Одесса

Суды г.Одесса

Образцы исков

Вопрос юристу

Недвижимость.

Покупка, продажа недвижимости по доверенности.

купля продажа недвижимости

Собственник, который проживает далеко или болеет или у него нет времени заниматься продажей квартиры лично, поручает эту процедуру третьему лицу, выписывая на него нотариально заверенную доверенность с правом продажи от его имени. Это полностью соответствует закону и юридически вполне выполнимо. В момент заключения сделки нотариус проверяет полномочия представителя продавца, не отозвана ли доверенность, дееспособность участников сделки, разъясняет последствия.

Сделка по доверенности предполагает, что представитель действует от имени представляемого и в его интересах. Одна из «зацепок» для признания сделки недействительной в данном случае – действие не в интересах представляемого (юридического собственника квартиры). «Действие не в интересах» может иметь место, если представитель продал квартиру дешевле рыночной стоимости или не передал деньги (либо передал не всю сумму)собственнику после продажи квартиры. После этого, собственник квартиры предъявляет претензию к доверенному лицу и требует признания сделки недействительной. Конечно, наличие основания для отмены еще не означает того, что иск будет удовлетворен и сделка безусловно будет отменена, но означает, что вероятность отмены такой сделки есть, и она высока. Не исключен даже такой вариант, когда собственник и доверенное лицо между собой договорились и в суде скрыто придерживаются одной линии. Результат судебного процесса будет зависеть и от конкретных обстоятельств дела, и от мастерства представителей сторон. В любом случае, даже если собстенник иск не выиграет, моральный ущерб и временные затраты покупателю возместить вряд ли удастся.

Возможна другая ситуация, более непредсказуемая, но более очевидная по последствиям никчемности сделки. Например, сам собственник умер за день до сделки – нотариус об этом знать не может, Вы тоже, но в этом случае сделка является никчемной, а квартира перейдет наследникам. Ситуация для наследников почти бесспорная и стопроцентно выигрышная. Конечно, им придется обратиться в суд, но они без труда докажут свою правоту и судебное решение будет в их пользу. В лучшем случае покупатель вернет свои деньги, и хорошо, если ту же сумму, которую заплатил. И хорошо, если без убытков, - сделав, к примеру, ремонт в этой квартире, так как до того, как наследники узнают о квартире, проданной после смерти собственника, может пройти не один месяц. Но квартиру придется вернуть, этоn вариант почти безусловный.

Поэтому сделки по доверенности являются сделками с повышенным риском и, если Вы уже решились на такую сделку, то желательно соблюсти два важных правила.

Правила покупки по доверенности.

Первое, Вам необходимо лично, а не со слов доверенного лица, удостовериться, что собственник жив, здоров, против заключения договора купли продажи по доверенности не возражает и у него действительно отсутствует возможность присутствовать на сделке. Желательно, чтобы в доверенности фигурировала сумма, не ниже которой собственник предоставляет поверенному продать квартиру или заручиться другим доказательством, что цена продажи устраивает непосредственно собственника, а не поверенного. Не исключено, что это будет непросто, но не убедившись в этом, Вы рискуете потерять больше, поэтому данные действия по предотвращению риска отмены договора купли-продажи по доверенности вполне оправданы. В случае возникновения сомнений (невозможности встретиться с собственником, разговор по телефону без уверенности, что это он), от сделки лучше отказаться.

Второе, в договоре должна фигурировать только та сумма, за которую реально осуществляется покупка. Не занижайте сумму с целью уменьшения налогообложения – потенциально Вы можете потерять гораздо больше. И при всех вариантах не заключайте договор дарения вместо договора купли-продажи - в этом случае Вы рискуете остаться ни с чем. Отдельная тема - недействительность притворных сделок, каковым в таком случае будет являться договор дарения. Если в договоре купли-продажи стоит реальная сумма, которая соответствует рыночной стоимости квартиры, то, во-первых, обвинить доверителя в том, что он действовал не в интересах собственника будет сложно, а, во-вторых, в случае признания сделки недействительной, собственник (или доверитель) должен будет вернуть Вам всю сумму, что делает притязания не такими интересными, а, значит, менее веротяными.

Сделка против воли продавца
РУБРИКИ РАЗДЕЛА:

Договора с недвижимым имуществом

  • Право собственности на недвижимость

  • Переход права собственности

  • Договор купли-продажи

  • Договор дарения

  • Договор пожизненного содержания

  • Риски при покупке недвижимости

  • Признание договора купли-продажи недействительным. Расторжение договора

  • Сделка против воли продавца

  • Регистрация прав на недвижимость

  • Правила регистрации

  • Пользование, владение, распоряжение недвижимостью.

  • Объекты недвижимости в реестре прав

  • Органы регистрации

  • Порядок регистрации