сделки с недвижимостью

Главная

Стоимость услуг

Контакты

Органы власти г.Одесса

Суды г.Одесса

Образцы исков

Вопрос юристу

Недвижимость.

Сделка против воли продавца. Можно ли отменить договор купли продажи в суде?

купля продажа недвижимости

К сделкам с пороком воли относятся сделки, совершенные при тяжелых обстоятельствах, под воздействием насилия или обмана, недееспособным лицом или лицом, которое в момент заключения договора продажи ( дарения ) недвижимого имущества не осознавало значение своих действий. Такое основание, когда продавец не осознавал своих действий ( не понимал, что подписывает ) не связано с полной утратой дееспособности и может быть присуще здоровому лицу, находящемуся под воздействием наркотиков, алкоголя или лекарственных препаратов. Указанное основание для признания сделки недействительной предусмотрено ст.225 Гражданского кодекса Украины, не связано с недееспособностью лица и может быть применено к дееспособным лицам, которые:

1) страдают психическими заболеваниями и состоят на учете у психиатра;

2) страдают психическими заболеваниями, но не состоят на учете;

3) не страдают психическими заболеваниями и не состоят на учете.

Во всех перечисленных вариантах возможно наличие указанного основания, последний из них наиболее опасен, так как совершенно непредсказуем. Информация о психическом здоровье лица является конфиденциальной и официальным путем Вы ее не получите. В данном случае остается полагаться на свою интуицию и опыт нотариуса. Нотариус, если у него возникают сомнения в психическом состоянии лица, может потребовать от него справку о том, что он не стоит на учете у психиатра, а при ее непредоставлении – отказаться проводить сделку. Такая обязанность предусмотрена п.п.1-2 Гл.4 Р.1 Порядка совершения нотариальных действий, утвержденным Приказом Министерства юстиции Украины № 296/5 от 22.02.2012. Но указанное положение застраховывает от недействительной сделки только в первом варианте (лицо страдает психическим заболеванием и состоит на учете). Об остальных случаях такого сказать нельзя. Во-первых, данная категория лиц, в отличие от недееспособных, как правило, ведет себя адекватно и внешне никаких проявлений может не быть. Во-вторых, нотариус не является экспертом в области психиатрии и может не заметить никаких проявлений, даже если они есть. В-третьих, как уже упоминалось, сама по себе справка о том, что лицо не состоит на учете не является защитой от признания сделки недействительной. Как вариант, лицо может не стоять на учете и быть абсолютно психически здоровым, но может проходить лечение от другого заболевания (например, онкология) и находиться под воздействием лекарственных препаратов.

Хотелось бы отметить, что по указанным основаниям сделки признаются недействительными сложно и долго, с обязательным проведением судебно-психиатрической экспертизы, и на истце (бывшем собственнике, его наследниках или других заинтересованных лицах) лежит труднейшее бремя доказывания своей позиции, которая далеко не всегда обоснована, а даже если обоснована – процесс сбора и предоставления доказательств очень трудоемок. Поэтому процент отмены сделок по таким основаниям невелик, но о нем все же нельзя забывать и быть предельно внимательными к поведению, образу жизни, семейному положению продавца – поговорить с ним, узнать где он работает, чем занимается в свободное время и так далее – то есть, вербальным путем попробовать составить для себя картину этого человека.

Признание договора купли-продажи недействительным, расторжение договора.
РУБРИКИ РАЗДЕЛА:

Договора с недвижимым имуществом

  • Право собственности на недвижимость

  • Переход права собственности

  • Договор купли-продажи

  • Договор дарения

  • Договор пожизненного содержания

  • Риски при покупке недвижимости

  • Признание договора купли-продажи недействительным, расторжение договора

  • Покупка, продажа по доверенности

  • Регистрация прав на недвижимость

  • Правила регистрации

  • Пользование, владение, распоряжение недвижимостью.

  • Объекты недвижимости в реестре прав

  • Органы регистрации

  • Порядок регистрации